La recarga de la hipoteca y la suspensión de deudas tributarias

Tradicionalmente, cuando, para obtener la suspensión de una deuda tributaria, se ofrecía a la Administración la constitución de una segunda hipoteca sobre un inmueble ya hipotecado, la suficiencia económica de esa garantía se determinaba descontando del valor de tasación del bien el importe de la deuda pendiente de amortizar con el acreedor hipotecario de primer rango.

Esa forma de determinar la suficiencia económica de la garantía cambió tras la interpretación que la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN de 14.5.2015) hizo de la reforma introducida por la Ley 41/2007 en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. El cambio, en concreto, vino determinado por la interpretación según la cual la ampliación del capital del préstamo, al amparo de la conocida como facultad de “recargar” la hipoteca, no suponía alteración o pérdida del rango ni requería el consentimiento de los titulares registrales posteriores.

A partir de entonces, la práctica administrativa —confirmada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (RTEAC de 18.4.2023)— en la valoración de la suficiencia económica de una hipoteca de segundo rango pasó a exigir que se descontara del valor de tasación no solo el capital pendiente de amortizar de la hipoteca de primer rango, sino el total de la inicial responsabilidad hipotecaria garantizada en ella. Como es lógico, la Administración tributaria rechaza una garantía cuyo valor depende de la posibilidad de que el primer acreedor vuelva a usar la primera hipoteca en garantía de nuevas deudas mediante una “recarga”.

Con ello, una facultad concebida en beneficio del deudor hipotecario se convirtió en un perjuicio para aquellos que, siendo también deudores tributarios, carecen de otros bienes distintos de los ya hipotecados para ofrecerlos en garantía a la Administración tributaria a efectos de obtener la suspensión o el fraccionamiento de sus deudas tributarias.

Para desactivar esa posibilidad de recarga y garantizar que la hipoteca de primer rango solo pueda ejecutarse en caso de impago del principal pendiente a la fecha de la segunda hipoteca, pero no de otro mayor, se planteó en la práctica la posibilidad de que el deudor tributario renunciara, de forma irrevocable y a favor de la Administración tributaria, a esa facultad de recarga, y que esa renuncia se inscribiera en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción constituía una exigencia de la Administración tributaria, pues sin ella solo podría defenderse de una hipotética ampliación de la primera hipoteca pactada entre el deudor y el acreedor de primer rango a través de un procedimiento declarativo en el que cuestionara la validez de esa ampliación por vulnerar la renuncia previa efectuada en su beneficio en escritura pública. Sin embargo, algunos registradores consideraban que la renuncia debía contar con el consentimiento del acreedor hipotecario de primer rango para acceder al Registro y, en la práctica, este tenía escaso interés, pues nada obtenía con ello.

Aunque la doctrina siempre defendió con sólidos argumentos la inscribibilidad de la renuncia sin necesidad del consentimiento del acreedor (v. Fernando AZOFRA VEGAS: La renuncia a la recarga de la hipoteca | Almacén de Derecho), la cuestión ha quedado definitivamente aclarada por la Resolución de 24 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que estimó el recurso interpuesto contra una nota de calificación registral que suspendía la inscripción de una escritura de renuncia unilateral e irrevocable al derecho de recarga de hipoteca.

En esa resolución se recuerda que “la figura de la ampliación del capital, sin pérdida de rango de hipoteca inscrita (…) no se establece en interés del acreedor, sino en beneficio exclusivo del deudor, para facilitar su refinanciación, por lo que si éste quiere renunciar a ese beneficio o facultad, no tiene por qué quedar supeditado al consentimiento del acreedor, el cual además no se ve perjudicado por ello, pues no se ha comprometido a entregar nuevas cantidades y, en todo caso, siempre tendrá garantizado con prioridad de rango aquello que realmente se le deba en cada momento hasta la cifra máxima pactada”.

Queda claro, por tanto, que cabe renunciar de forma unilateral e irrevocable a la facultad de recarga y que esa renuncia es inscribible. Con ello, la suficiencia económica de la garantía ofrecida debería volver a determinarse, en nuestra opinión, conforme a los criterios tradicionalmente aplicados; esto es, deduciendo del valor de la tasación solo el importe del principal pendiente y no el total de la responsabilidad hipotecaria garantizada en la primera hipoteca.